Cuatro sentencias del Tribunal Supremo sobre la resolución por frustración del fin del contrato: entre la causa y el aliud pro alio.

Abstract

A lo largo del pasado año 2022 el Tribunal Supremo ha dictado cuatro Sentencias, en buena parte paralelas, en las que se enfrenta con la posible resolución de unos contratos de compraventa inmobiliaria a raíz de la alteración sobrevenida de las circunstancias urbanísticas. En todas ellas demandaba la resolución el comprador, una promotora que entendía que la modificación del planeamiento frustraba la finalidad de su adquisición. El Tribunal Supremo falla en todos los casos a su favor, manejando doctrinas tan dispares como la del aliud pro alio, la causalización del contrato o las condiciones tácitas, desechando en cambio la alternativa empleada por alguno de los tribunales de instancia de servirse de la rebus sic stantibus. Según la doctrina de estas Sentencias, si la modificación sobrevenida del planeamiento provoca que no se puedan utilizar las fincas adquiridas para el fin urbanístico previsto, la resolución es posible, debiendo devolverse las cantidades vinculadas al fin que se pagaron, pero no aquellas que parecían funcionalmente constituir una opción de compra futura.