Efectos jurídicos de la constancia en el Registro de la Propiedad de datos de hecho.

Abstract

Es habitual encontrar en la doctrina y la jurisprudencia afirmaciones referidas a que el Registro de la Propiedad no da fe de los datos de hecho por carecer de una base física fehaciente. Ello supone una quiebra importante en el sistema de seguridad jurídica y de las expectativas que el Registro aspira a cumplir como garante de dicha seguridad inmobiliaria. No es coherente hablar de la seguridad y certeza que aporta el Registro sobre la titularidad de un derecho inmobiliario cuando la misma Institución no puede garantizar el objeto sobre el recae el derecho publicado. La raíz de la problemática de la garantía de la configuración física de las fincas se encuentra en la imprecisión en el modo de definir la finca y en la posibilidad de descripción unilateral sin intervención de todos los afectados. En este trabajo se estudia el sistema descriptivo de inmuebles en el Registro de la Propiedad, su evolución y principales avances normativos. Asimismo se realiza un estudio de los procedimientos para la inmatriculación de fincas (como acceso por vez primera al Registro), los expedientes para la rectificación de descripción o las declaraciones de obra nueva; que están sujetos a un elenco de requisitos y garantías para asegurar que los datos de hecho en el Registro sean fiel reflejo de la realidad física, sin que actualmente puedan derivar de meras manifestaciones de los interesados en los títulos inscribibles. Estos procedimientos, al igual que ha sucedido con la delimitación de las fincas, han experimentado una evolución desde un régimen de mera manifestación de los otorgantes de un título a un régimen procedimental con acreditación documental de la modificación pretendida y con intervención (notificación y audiencia) de los colindantes y administraciones públicas afectadas. Finalmente se estudian cuáles son los efectos jurídicos que produce la inscripción y, en particular cómo repercuten en los datos de hecho reflejados en la misma.