Acceso al crédito hipotecario en caso de adquisición de vivienda arrendada por un tercero. - De-Torres-Perea, José Manuel (Aranzadi, 2018)
En este trabajo se realiza un análisis crítico de los arts 14 y 25 LAU conforme a la redacción que les dio la Ley 4/2013, sobre la obtención de crédito hipotecario para la financiación de la compra de una vivienda habitual cuando ésta esté arrendada por un tercero, La redacción del art. 14 LAU por dicha Ley decía que el comprador de finca «inscrita» que inscribía su derecho y que reunía los requisitos del artículo 34 LH, sólo quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hubiera inscrito. Ahora bien, de reflejarse en la compraventa la existencia de un arrendamiento no inscrito, ¿Podría el comprador pretender quedar desvinculado?, creemos que las exigencias de la buena fe lo impediría. Además, de oponerse el arrendatario, habiéndose manifestado en la escritura que la finca está arrendada, no procedería el inmediato lanzamiento ex arts. 661 y 675 LEC, sino un procedimiento ordinario, dando esto lugar a protocolos bancarios negativos a la concesión el crédito. Aunque la Ley 4/2013 permitía la renuncia del derecho de adquisición preferente del arrendatario en documento privado (art.25 LAU), los registros siguieron exigiendo las notificaciones del art. 25 LAU, por no considerar oponible un documento privado, dando certeza a las manifestaciones del vendedor (existencia del contrato, identidad del arrendatario), pero negándosela a la manifestación del arrendatario. Si bien esta normativa resultó modificada en 2019, el análisis que aquí se realiza resulta de interés y puede coadyuvar a comprender la génesis de la legislación vigente, y advertir respecto a posibles futuras modificaciones.
La editorial Aranzadi ha autorizado la publicación en abierto por haber transcurrido 5 años desde la fecha de publicación del libro (2018).
Keywords: Préstamos hipotecarios - Derecho y legislación - España; Ley de Arrendamientos Urbanos; Ley 4/2013; Crédito hipotecario; Financiación compra de vivienda habitual; Vivienda habitual; Protección registral; Compraventa de vivienda